阿里拍卖的房子可靠吗安全吗,专业律师告诉你法拍房的风险优势及避坑指南
一、法拍房的优势
近几年,随着法院执行案件的增加,法拍房数量激增,阿里拍卖数据显示,目前平台拍卖(变卖)住宅用房房源为1583346套,商业用房684531套,工业用房39506套。
越来越多的人开始关注法拍房并购买,主要因为以下几个原因:
1、法拍房价格远远低于市场价,有的法院一拍价格是市场价格的70%,一拍流拍,二拍价格在70%的基础上再降20%;
2、因为政府对市区房产的限购政策,很多人已经没有购房资格,而大部分城市的法拍房不限购的;
3、即买即住,有的房子装修也很好,甚至家具家电也有。
二、法拍房的风险
但法拍房也存在诸多风险,购买此种房产应当擦亮眼睛:
1、房屋产权有问题。
很多法拍房法院是不保证产权有瑕疵的,可能存在不能过户的情况,有的房屋是土地有问题,有的是房产规划有问题,有的可能是小产权房、单位集资房、房改房、经济适用房。本人曾经代理的几个案件中,有一个是开发商欠缴土地出让金需要补缴出让金才能过户,有一个是开发商开发小区的土地占用规划红线,这都需要开发商和政府出面解决。
2、可能存在高额的税费。
法拍房税费法院的公告大多是由买家来出。但是个别的法拍房税费很高,比如未满2年的房子要5.6%增税费,存在直系亲属赠与的房子要20%的个人所得税,公司名下的房产要高额的土地增值税等。这些税费有肯能几十万上百万。
3、可能拖欠的物业费和水电费
法拍房在拍卖之前已经经过漫长的诉讼周期,房子所有人已无力缴纳物业费,水电费,而这笔费用也基本上是由买家来出的。
4.、腾房、交房可能遇到阻碍
有的法拍房可能房产所有人不配合拒绝腾房,法院没有腾空直接拍卖,后续成交后原房子所有人百般阻挠,虽然肯报警处理,但是也难免影响入住心情。即使腾完房拍卖也可能遭遇阻碍。
5、可能落不了户口。
有些客户购买法拍房,主要是看上了房屋所属的学区,准备让自己的子女念对应的学校。但房屋已经落了户口,由于种种原因,原落户人不肯迁出,导致购房人迟迟落不了户口,孩子念书的计划也就泡汤了。
6、房屋存在瑕疵。
法院和拍卖平台不对房屋质量承担瑕疵担保责任,在公示期内应当实地查勘。应当用肉眼去查看,有的存在违建,有的影响采光,有的房屋结构不合理,是否房屋发生过刑事案件等。.
三、怎么避坑
1、详细阅读法院的拍卖公告,里面有大量的信息,比如房屋基本信息,房屋是否腾空,是否可以贷款,税费负担、看房等大部分法院都会公示;
2、有问题及时咨询法院,法院在拍卖前都会调取(一般代理律师持调查令)拍卖房产在房管局的登记信息,根据登记信息查看房屋是否有亲属过户,是否满2年,是否是亲属过户等;
3、必要的情况下联系案件的代理律师,他们对房产的信息可能比法院更了解,同时能够了解案件情况中房子所有人对房屋拍卖的态度;
4、实地查看房屋状况。法院一般会有看房电话或者统一的看房日期,实地查看房屋是否存在瑕疵和不合理的地方。
5、房屋是否可以落户提前给当地派出所沟通;是否拖欠物业费、水电费可提前联系物业;
6、房产过户后如有人滋扰,及时报警;
既然投资那就伴随着风险,风险与收益并存,不能因为风险我们就望而却步,只要我们前期调查清楚,风险随之就变小。
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