杨浦区二手房最新房价多少，为什么上海房价又是杨浦领跌原因
前几天盘点了上海跌幅最大的小区，前两名都在杨浦。
与房价高点相比密云小区几乎腰斩，房价由14万跌到8万多。
去年3月份，56平两房成交价近700万，现在只要460多万（当然挂牌价高达560万，可惜卖不掉）。
一年多的时间，240万跌没了。即使挂牌560万卖掉，跌幅也有150万。
控江路1200弄跌幅也高达30-40%，令人咋舌。
当然杨浦区狂跌的小区不止这两个，打虎山路一小、杨浦小学学区房都在下跌。
学区房降价原因大家都懂，这两年学区风向调整溢价自然下滑。浦东、闵行顶流学区都有回调，不过跌幅上杨浦遥遥领先。
大家都受到伤害，为什么杨浦流血最多？
更让人想不通的是，另一个学区重地徐汇房价却相当坚挺。
建西小区对口徐汇四大公办向阳小学，中间经历过房价调整7月份又再创新高，单价达到了21万元以上。
当然向阳小学有很多特殊因素，可能存在误差。
我们又选取了“普通学区房”田林十一村，对口二梯队小学田林三小。
该小区同样的经历过微调，全面解封后房价再创新高。
徐汇杨浦都是学区圣地，自古就有徐一杨二的美称，为什么学区房保值上差距如此之大？
01
首先肯定不是因为房子自身，上面提到的所有小区都是“老破小”，品质上没有质的区别。
而且都是市区，配套不差。尤其是杨浦鞍山新村，地处内环坐拥地铁8、10、18号线，出行相当方便。
杨浦的商业、医疗资源也足够发达，部分地段可能没有大型商场，社区商业却从来不缺。
杨浦街景
即使都是老房子，道路环境维持的也不错，典型的市区观感。
房子没问题，原因只能出在用户身上。核心原因之一是，杨浦区购买力越来越弱了。
杨浦是上海大区，人口数量、土地面积都位居市区第一位。当然杨浦的经济总量也足够可观，去年达到了1951亿元。
不过我们知道，楼市的推动力量一定不是存量，而是增量。
不管杨浦人民是不是富裕，他们都已经住在与经济情况匹配的房子中。只有大家收入不断增长，才能有不断的置换需求。
另一方面也需要区域经济不断增长，吸收更多的年轻人加入。新的购买力是推动楼市的核心力量。
很可惜，杨浦最近经济发展遇到了很大问题，2015年以来增速全市倒数第一。
这意味着，2015年至今杨浦区GDP只增加了370亿元，比普陀都低。如果扣除通货膨胀，杨浦很有可能出现了经济衰退。
经济总量没有增加，杨浦居民这些年收入增长有限，或者并没有产生太多新的岗位吸引年轻人。
徐汇区经济体量与杨浦相差不大，2015年以来却创造了1138亿元的增量，是杨浦的3倍以上。
这意味着徐汇诞生了更多高新产业、吸收了更多产业人群、新加入了更多购买力。
在这个维度讲，徐汇与杨浦的差距不是2438 VS 1951，而是1138 VS 370。
徐汇产业结构
杨浦产业结构
经济增速之所以有这样大的悬殊，是因为徐汇第三产业占比远高于杨浦。
杨浦的第二产业遇到瓶颈期，数据很大却做不出来增量。
购买力少了，接盘的少了，房价自然涨不动。
尤其是新流入的年轻客群变少了，学区房需求自然降低。
徐汇新增了更多高收入的年轻人，即使学区溢价降低其中也有不少刚性需求，学区房市场自然有人托底。
02
当然买徐汇学区房的，可不止徐汇居民。
闵行、松江、奉贤一直视徐汇为带头大哥，当地居民来徐汇择校的历史由来已久。
长宁贵为市区各方面资源非常发达，学区上与徐汇相比却差了不少——长宁全区摇号，学区非常不稳定。
所以不少长宁的孟母也会三迁至徐汇。
实际作业中环线咨询师发现，一些有条件的普陀居民也会择校到徐汇。
有这些区域的优质生源流入，徐汇牛蛙数量全市无敌，徐汇教育质量也居高不下。
当然，学区房市场也会更热闹一些。
现在学区受到打击，学区之间的差距却没有完全抹平，依旧有不少学区房正在交易。
而杨浦地处死角，辐射范围相当有限。
虹口自身学区并不差，没有太多置换到杨浦的必要。
宝山与杨浦接触锋面不长，只有少量淞南居民可能考虑杨浦学区。1号线、7号线沿线基本都被CAZ区域虹吸。
杨浦的科教文卫曾经领先浦东，不少浦东居民都要过来逛街、就医甚至读书。现在浦东配套不断完善，尤其是浦东北部学区已经不再匮乏。
金杨的建平实验小学、建平实验中学，森兰的明珠小学、六师附小、进才中学，证大家园的福外小学足够大家使用了。
浦东居民也不用来杨浦买学区房，杨浦学区自然开始没落。
之前有人分析是因为打一入学要求高才出现房价下滑，其实不然。入学要求严格是这里购买力旺盛的结果，入学越严格的时代房价越坚挺。
而且杨浦一些入学要求不高的学区房也在降价。本质原因还是购买力衰减。
03
更让人担心的，是杨浦学区房的未来。
前面提到过杨浦经济不景气，影响了客群流入。其实经济不景气，也同时影响着教育水平。
前段时间深圳中学招聘高学历教师的事情闹的很热，这些名校毕业生加入当然有利于提升教学成绩。
名校生的智商、学习方法，都对教学有很大帮助。
然而这背后是深圳极强的财力支持，深圳中学教师保底工资一年就有40万。
杨浦经济下滑，也带来了财政收入的缩水。
2021年，杨浦区人均公共预算收入全市倒数第三，仅比普陀高一点点，甚至被闵行超过。
政府财力下滑教育经费就受到制约，无论是旧有骨干教师留存还是新的教师招聘，都会面临相当压力。
一方面是财力匮乏导致师资力量下滑，一方面是经济不景气导致生源质量下滑，杨浦学区的优势不知道还能保持多久。
今年高考综评数据，杨浦的区属市重点并不抢眼，反而是闵行等郊区强势崛起。
其实曾经杨浦学区可以辐射全市，毕竟口碑实在太响。
2020年那波行情，杨浦学区房曾经暴涨，也是大量投资客的推动——学区房适合投资当时是共识。
环二就有朋友在松江生活，因为打一小学名声大、门槛低过来投资一套小户型，用不用后面再说。
现在回头去看，当时房价里都是泡沫，杨浦学区房根本不值那个价格，楼市中根本没有那么多托底力量。
如果杨浦教育水平整体下滑，即使学区房概念再次炒作，还有多少人愿意投资？
杨浦密云小区环境
杨浦大量学区房房龄很老、居住体验很差，学区优势取消后，前景将更加渺茫。
当然杨浦学区下滑是渐变过程，目前核心的影响因素还是经济乏力导致的客群不足。
杨浦也没有躺平，正在不断吸收新的产业，美团字节B站落户东外滩曾轰动一时。
现在互联网企业自身难保，不知道杨浦将来会不会有新的机会。
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